Software de mantenimiento para edificios: El mantenimiento en los edificios del futuro

Con el auge del BIM, del Internet de las cosas, de la inteligencia artificial y de la realidad aumentada, el sector tradicional de la construcción y obras públicas está viviendo su propia revolución digital.   Las operaciones de mantenimiento de este sector se ven considerablemente facilitadas.   Por paradójico que parezca, una vez construido un edificio, es cuando genera más gastos. En general, se considera que el 75% del coste global de un edificio corresponde a su explotación y mantenimiento, frente a un 5% de su diseño y un 20% de su construcción.   Viendo estas cifras, se entiende por qué el mantenimiento de los edificios constituye un desafío clave para sus propietarios. Como en tantos otros ámbitos, contar con un software de mantenimiento para edificios va a servir de gran ayuda para poder lograr más productividad y ahorrar considerablemente.

El boom del BIM

Todo empieza desde el propio diseño del edificio, con el concepto del BIM (Building Information Modeling o modelado de información de construcción). Este modelado de los datos del proyecto del edificio modifica sustancialmente la forma de diseñar y construir, así como de explotar y mantener el futuro edificio.   El BIM es una especie de maqueta en 3D colaborativa, compartida por todas las partes en una obra de construcción, para que puedan coordinarse desde una plataforma única. Este doble digital del edificio incluye todas sus características físicas, técnicas y funcionales, por lo que será de gran ayuda para los servicios encargados de su mantenimiento.  

Un doble digital del edificio continuamente actualizado

Hasta ahora, en el momento de la entrega de llaves al administrador del parque inmobiliario, este recibía el inventario de los distintos equipos, las instrucciones necesarias para su mantenimiento y las consignas de seguridad en papel o, en el mejor de los casos, en CD o memoria USB. Datos difícilmente analizables en el tiempo y aún más difíciles de modificar.   Gracias al BIM, el administrador dispone de una representación dinámica y evolutiva del edificio en la cual puede visualizar la ubicación de las instalaciones, informarse sobre su funcionamiento y sobre los prestatarios encargados de su mantenimiento. Los datos, además, se actualizan periódicamente.

Inicio del “smart building”

El BIM está estrechamente asociado al concepto de “edificio conectado” o “smart building”. Este término hace referencia a la integración de objetos comunicantes en las distintas instalaciones del edificio, tanto de calefacción como de tuberías, red eléctrica o climatización.   Los datos cargados por los múltiples sensores permiten prevenir un siniestro (inicio de incendio, daños causados por agua, etc.) antes de que este ocurra y se pueden configurar alertas. El ocupante que se haya marchado sin apagar el gas recibirá una notificación; otras veces será el propio sistema el que procederá a cerrar el gas.

IoT + IA = mantenimiento predictivo

La asociación del Internet de las cosas (IoT) con la inteligencia artificial abre el camino para el mantenimiento predictivo, esto es, anticiparse a las averías antes de que se produzcan. Basándose en el historial de datos, un modelo de IA será capaz de revelar desviaciones de funcionamiento respecto de una configuración óptima de uso y detectar indicios de fallo, por débiles que sean.   Este mantenimiento predictivo, en el trabajan empresas como Engie, Vinci, Eiffage o Bouygues Construcción, presenta varias ventajas. En primer lugar, los equipos de mantenimiento son más productivos. Intervienen “justo a tiempo”, en caso de necesidad constatada. La intervención se activa en función del estado real del equipo, no según un calendario teórico basado en el desgaste estadístico de las piezas sueltas.  

El fin de los desplazamientos inútiles in situ

Con el mantenimiento predictivo, el técnico ya no tiene que esperar a recibir un aviso que le comunique la avería de un equipo determinado. Asimismo, ya no será necesario desplazarse hasta el lugar, identificar la instalación en cuestión, desmontarla para saber qué es lo que ha fallado y regresar más tarde con la pieza de repuesto correcta, por lo que el tiempo que se gana es considerable.   No solo el técnico se evita realizar desplazamientos inútiles, sino que se encuentra frente a la máquina con una visión precisa de su estado, asociado a su historial de funcionamiento. Los sensores que miden la presión, la temperatura o el nivel de humedad recogen datos en tiempo real.  

Reducir al mínimo estrictamente necesario el tiempo de inactividad de un equipo

El mantenimiento predictivo permite reducir al mínimo estrictamente necesario el tiempo de inactividad de un equipo, programando la intervención de antemano. Limitando el riesgo de fallo, la empresa prolonga la vida útil de los equipos. Sustituyendo exclusivamente las piezas defectuosas, la gestión del stock de piezas de repuesto se optimiza.   En materia de mantenimiento preventivo, el IoT aporta también toda una serie de beneficios. Una vez digitalizados y geolocalizables gracias a la tecnología NFC (comunicación de campo cercano), los equipos objeto de mantenimiento se pueden localizar con facilidad en la representación digital del BIM. Esto optimizará el recorrido del técnico de mantenimiento, recientemente contratado, que debe orientarse en una serie de edificios con plataformas intercambiables.

Presentamos al técnico “aumentado”

En el futuro, el mantenimiento del edificio conectado irá de la mano de la realidad aumentada. Este artículo de Urban Hub explica por qué y analiza la experiencia del fabricante de ascensores Thyssenkrupp, que utiliza la tecnología holográfica HoloLens de Microsoft.   El trabajo del técnico empieza antes incluso de la intervención in situ. Provisto de su casco de realidad aumentada, puede ampliar algunas zonas, a partir de la imagen en 3D del ascensor, y observarlas desde todos los ángulos posibles con el fin de identificar el problema.  

Videollamada a un experto

Una vez en el lugar, el técnico visualiza, de manera superpuesta al equipo, distintos datos contextuales. Accede a las últimas alertas de seguridad, al historial de incidencias, a los planos, fichas técnicas y otros manuales de instrucciones.   Teniendo las manos libres, el técnico “solo” tiene que seguir la lista de las operaciones que se deben llevar a cabo, que se van mostrando ante sus ojos. Para acelerar la resolución de un problema, puede realizar una videollamada a un experto que, a distancia y compartiendo el mismo campo de visión, le podrá asesorar.   Con una aplicación como Ramby Indoor de Bouygues Construcción o la que propone Bloc in Bloc, el técnico de mantenimiento puede “ver” incluso el interior del edificio, como los cables situados por encima de un falso techo o las tuberías tras un encofrado [ver el vídeo sobre la experiencia del Centro Hospitalario Universitario de Caen].